Imóvel rural: o que é NIRF

NIRF significa "Número do Imóvel na Receita Federal". Apesar do nome, apenas imóveis rurais têm este número. A Receita Federal mantém um cadastro chamado CAFIR, em que o código do imóvel é o NIRF.

Recentemente, esta sigla parece que mudou para CIR, mas NIRF ainda é o acrônimo mais conhecido.

Entenda que NIRF e CCIR são coisas diferentes. São códigos que um imóvel rural tem em cadastros diferentes, além da matrícula do imóvel no registro de imóveis.

O NIRF tem menos utilidade diária que o CCIR. Suas principais utilidades são identificar o imóvel na declaração de imposto de renda, e para declarar/pagar o ITR, o Imposto Territorial Rural anual.

As pessoas confundem muito o CCIR e o ITR. Tanto a renovação anual do CCIR quanto o ITR têm de ser pagos anualmente, entre agosto e setembro. Mas são coisas diferentes.

Mas se INCRA e Receita são ambos órgãos federais, por que existem dois cadastros separados?

Bem, para ser justo, está havendo um esforço de associar NIRF ao CCIR, principalmente imóveis "novos" criados por desmembramento, visando uma futura unificação de cadastros e eliminação de um deles.

Exceto por estes imóveis "novos", que já saem mais uniformizados, não existe garantia que um CCIR corresponda à mesma terra que um NIRF, nem que os dois correspondam a uma mesma matrícula de imóvel no cartório!

Acontece muito de um NIRF englobar diversas matrículas, ou diversos CCIRs, porque ninguém providenciou a burocracia de desmembrar o NIRF. Enquanto alguém estiver pagando o respectivo ITR anual, que é barato, o NIRF continua regular e os imóveis cobertos por aquele NIRF e ITR continuam ok do ponto de vista de papelada.

A certidão negativa de ITR e/ou a declaração anual do ITR podem ser solicitadas mais frequentemente (até para ligar energia elétrica, como forma de comprovar endereço, nas mesmas situações em que solicitariam cópia do carnê de IPTU).

Se você não é o declarante do ITR da sua terra (no caso de você possuir uma fração ideal, ou do seu imóvel ser um dos muitos englobados por um mesmo NIRF) procure pedir ao declarante, que geralmente é o maior proprietário em área, cópias desses documentos para ter à mão.

Um NIRF pode englobar mais de um CCIR, ou um CCIR pode ter dois NIRFs associados, pelo simples fato que o CCIR tem regras diferentes de parcelamento. Conforme já citamos, se alguém possui vários imóveis rurais adjacentes, eles formam um único CCIR, mas cada um desses imóveis pode ter um NIRF.

Em 2017, a Receita determinou que o NIRF também fosse unificado neste caso. Até 2022, todos os imóveis deverão retificar seus cadastros conforme esta Instrução Normativa da Receita. Mas, neste momento, a situação ainda é de haver dois cadastros independentes e burocracia em dose dupla.

Ainda existem casos em que um NIRF continuará vinculado a diferentes CCIRs por motivos legítimos, por exemplo uma grande gleba cortada no meio pela zona urbana. Os pedaços que ficaram de fora da zona urbana, se não são adjacentes, ganham diferentes CCIRs. Mas é tudo um imóvel só no cartório e há apenas um NIRF para ele.

Um NIRF englobando múltiplos imóveis de diferentes donos não impede de negociar o imóvel. O cartório pede o código NIRF e a quitação do ITR, e menciona na escritura que o NIRF refere-se a uma área total maior.

Claro que o NIRF deve ser mantido atualizado, principalmente porque ele também contém a lista de donos do imóvel com as respectivas porcentagens. Se você declara ser dono de um imóvel e seu CPF não figura no NIRF, ou vice-versa, pode ser chamado a dar explicações.

Até recentemente, o processo de atualização do NIRF costumava ser dos mais burocráticos. Era preciso abrir um processo digital no e-CAC e ainda levar os documentos pessoalmente. Por conta da pandemia, hoje o processo foi 100% digitalizado no e-CAC.

Na minha experiência pessoal, o processo de atualização do NIRF é bem mais rápido que o CCIR, porém deve ser feito depois do CCIR atualizado, pois os documentos digitais gerados pelo INCRA serão os anexados no processo do e-CAC. Ou seja, não se pode paralelizar o CCIR e o NIRF, e o processo leva muitos meses de ponta a ponta.