Imóvel rural: rolos e rolistas

Existem diversos fatores "naturais" pelos quais os imóveis rurais ficam facilmente enrolados: burocracia, INCRA, cultura do contrato de gaveta, custos de transação, e modalidades de propriedade não-convencionais (posses, venda de lotes de reforma agrária).

Em cima de tudo isso existe a malícia. O campo está infestado de "rolistas".

Rolista, na gíria local, é o negociante que atua na zona cinza da (des)honestidade. Para o rolista, não interessa se a terra está legalizada ou documentada. O que ele quer fazer é: comprar barato, e vender rápido e caro. De preferência sem nunca colocar o nome dele no papel – se houver escritura pra passar, quem vai assinar é o antepenúltimo dono.

Quando você junta isso com a ignorância de pessoas do meio urbano a respeito da burocracia de imóveis rurais, temos uma mistura explosiva. Potencialmente, todo sitiante vira um rolista, pois fica muito fácil fazer caixa às custas de um otário da cidade. (Como eu disse em outro texto, a gente do campo tem uma antipatia inerente, ainda que bem disfarçada, em relação à gente da cidade. Então, para ele, lograr um urbano não pesa tanto na consciência, enquanto lograr um outro agricultor seria talvez impensável.)

Em imóveis urbanos, pelo menos hoje em dia, os corretores de imóveis fazem o papel informal de auditores, verificam toda a documentação, inclusive questões de zoneamento, antes mesmo de falar com qualquer potencial comprador. O corretor figura na escritura e compra e venda e pode ser processado se ajudou a vender um "bonde".

Em imóveis rurais, nem tanto. O corretor vai até checar se a matrícula existe, bons corretores vão evitar vender no contrato de gaveta. Porém detalhes como reserva legal, áreas de preservação permanente, regras de zoneamento da prefeitura para terrenos rurais, se a companhia de luz vai dignar-se a ligar energia naquele lugar... dificilmente um corretor vai olhar tudo isso.

Até mesmo aspectos documentais, tipo CCIR atrasado, talvez o corretor não vá olhar com cuidado. A tendência é o vendedor e o corretor "marretearem" a documentação minimamente necessária para a escritura (CCIR, ITR, NIRF, CAR) mas o trabalho de deixar essa papelada em perfeita ordem vai sobrar para você. Se for só isso, nem dá pra reclamar!

O que pode acontecer é você, que não conhece muito, comprar um imóvel rural que no papel está perfeito... mas não pode mexer uma palha nele. Ou não pode construir uma casa. Ou não vai conseguir usar a área esperada para produção. Exemplos específicos:

O imóvel é entrecortado por rios e nascentes, que torna o lugar absurdamente bonito, mas 30m para cada lado de um riacho e 50m em redor de nascente é APP - Área de Preservação Permanente, não se pode plantar nem construir.
Matas com espécies protegidas, aqui na região seriam principalmente as araucárias. (Embora isso aí já seja de conhecimento público, e hoje em dia muita gente até busca terras com araucárias para chácaras de lazer e turismo.)
Serras, morros, terrenos com inclinação acima de X sendo que não pode mexer no terreno acima de X.
No caso de possuir uma fração de imóvel maior, a prefeitura de cada cidade pode estabelecer um limite de construções por matrícula de imóvel, aí todos os demais condôminos já construíram, e você não pode mais porque estourou essa contagem.
A prefeitura pode ter estabelecido um lote mínimo, digamos, de 10.000 metros por construção em fração ideal, mas você comprou uma chacrinha de 2.000 metros. (No registro de imóveis você pode comprar uma fração ideal de 1 metro quadrado se quiser, mas talvez você não consiga fazer nada com ela.)
Por alguma norma estadual ou federal, você não consegue ligar energia, mesmo que o município permita ou não coloque obstáculo.
Você pretendia plantar ou criar X mas, pela norma de alguma esfera administrativa, cultura ou pecuária de X não é permitida naquela zona.

Contra tudo isso, tem um antídoto: legwork - bater perna. Botar a pastinha embaixo do braço, pesquisar e consultar. Pedir consulta branca na prefeitura, na elétrica, no órgão estadual que cuida de agropecuária (IDR no PR, EPAGRI em SC, EMATER em RS e em muitos outros estados).

Infelizmente, quase ninguém faz isso. Por quê?

Brasileiro tem a cultura de fazer tudo nas coxas. Constrói sem alvará, ocupa e desmata terra pública... a Justiça brasileira é garantista, então acaba sendo mais fácil pedir perdão que permissão.
Desconhecimento. Eu mesmo achava que construir casa na zona rural não precisava de alvará de construção, que prefeitura não tinha nada com isso. Descobri que precisava depois de comprar o terreno. Se houvesse alguma regra municipal proibindo construção na minha área, estaria ferrado! (Isto não é uma possibilidade teórica. Um vizinho meu já teve um "sítio" em que não pôde construir, e a troca pelo atual custou um bom prejuízo.)
Corretores e vendedores/rolistas estão sempre com pressa, sempre ficam falando que já tem outro potencial comprador interessado, aí você fica com medo de perder o "grande negócio" enquanto espera as respostas das consultas.

Entendo que muitas vezes quem está vendendo precisa do dinheiro, mas é algo que podia ser facilmente resolvido depositando um sinal com o corretor e assinando um contrato de pré-venda.

Corretores de imóveis em particular deviam entender que comprar um imóvel demanda um pouco mais de pesquisa e cuidado que comprar um saco de balas, porque geralmente a transação envolve boa parte ou mesmo 100% do patrimônio do comprador. Já notou que corretor sempre apresenta um imóvel em 5 minutos e já espera que você tome uma decisão ali, na hora? E ficam bravos quando você quer ver mais detalhes, quer fazer mais visitas e pensar melhor?

O fato é que, muitas vezes, essa pressa é justamente para você não ter tempo de descobrir as fraturas expostas.