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Imóvel rural: dicas e armadilhas

A pandemia de 2020/2021 acelerou um movimento de "volta pro mato", muita gente procurando propriedades rurais, rururbanas, condomínios rurais, chacrinhas ou mesmo fazendas dignas desse nome.

Comecei a trabalhar nesta mesma ideia muito antes, desde 2015. Sempre apreciei o paradigma da "vida simples". Depois de duas largadas queimadas, o projeto começou a andar mesmo no início de 2020. Ficou parecendo que estou seguindo a manada como todo mundo. Não vai adiantar dizer o contrário. E não faz diferença. Às vezes a manada acerta.

Porém, aqueles que pretendem fazer êxodo rural reverso precisam estar por dentro de algumas questões, verdadeiras armadilhas; que se não observadas, poderiam levá-lo à ruína!

Existem inúmeros canais no YouTube sobre este mesmo assunto, e muito do que está escrito aqui vai coincidir com o conteúdo deles. Mas sempre tem algum desafio que só a gente enfrentou, que será informação de primeira mão.

Em se tratando de imóvel rural, tenha em mente que VOCÊ ESTÁ POR SUA CONTA. Leia isto 10 vezes.

Na zona urbana, existem diversas "proteções" que, se não evitam, diminuem muito a chance de você comprar um imóvel urbano inservível. Quando um terreno é loteado ou desmembrado, a prefeitura faz inúmeras exigências (licença ambiental, arruamento, rede elétrica, rede de esgoto, etc.) que serão o pesadelo do loteador ou incorporador. Mas, no final do processo, o comprador recebe um lote pronto para uso, com todas as amenidades da civilização passando em frente.

Já na zona rural, até pela variedade de terras existentes e usos possíveis, é muito fácil adquirir terra inservível para o seu objetivo. Exemplos:

Todos os problemas acima, e muitos outros, podem acontecer ao adquirir terra com a documentação perfeitamente em ordem. A encrenca fica exponencialmente mais grossa se incluirmos os imóveis rurais "enrolados" na equação: contratos de gaveta, posses, problemas com divisas. Estima-se que 35% dos imóveis rurais sejam "enrolados" em algum grau.

Nós aqui esbarramos em diversos problemas, reais e potenciais. Na empolgação, também esquecemos de fazer boa parte da "lição de casa". Mas tivemos muita sorte, e temos conseguido contornar ou evitar todos eles.

Ajudou o fato dos vendedores serem de boa-fé e terem dado um certo suporte pós-venda. Vizinhos prestativos nos deram muitas dicas. O imóvel em questão não tem nenhuma "fratura exposta".

Mesmo assim, foi muito desgastante. Tudo demorou muito mais do que o previsto. O um ano em que pretendíamos nos estabelecer, estão virando três...

Não espere que o corretor de imóveis faça a "lição de casa" por você. Ele quer vender e receber a comissão, nada mais. Ele vai se preocupar com a documentação mínima necessária para escriturar o imóvel — o que, como visto, não é garantia de nada.

Você tem de bater perna e verificar todas as facetas:

Não se deixe levar pelas emoções, nem pela pressão do corretor. Uma venda que não possa esperar 30 dias para que se façam as verificações acima, é automaticamente suspeita.

Colocar tudo numa única página ficaria comprido, então dividimos o conteúdo em partes. Tentamos colocar mais ou menos em ordem inversa de relevância, os assuntos que suscitam mais dúvidas mais no topo da lista.

Fração ideal de imóvel rural

O que é CCIR

O que é ITR e NIRF

PRONAF e DAP

Água é vida

Georreferenciamento

Cadastro ambiental rural (CAR)

Árvores

Áreas íngremes

Eletricidade rural

Internet rural

Servidão e passagem forçada

Por que há tantos imóveis rurais enrolados?

Imóveis enrolados e rolistas

O ethos do campo